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哪些房地产不得转让，发生了纠纷了怎么办？

作者：佚名文章来源：绩溪视窗点击数： 9510 更新时间：2019/9/23 3:45:16

编辑同志：随着城市房产市场的发展，近年来，房产市场纠纷频繁，你们能不能向我们宣传一些有关房产转让方面的法律知识呢？（绩溪县板桥头乡读者：郑汉）
郑汉同志你好！
首先我们要了解哪些房地产不得转让？
房地产的转让必须是依法登记并取得房地产权证书的房地产权利人，而房地产的受让人可以是中华人民共和国境内或境外的自然人、法人、其他组织，也可以是法律、法规、规章另有规定或土地使用权出让合同约定的其他自然人、法人、其他组织。
下列房地产不得转让:
一、未依法登记取得房地产权证书的;
二、共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
三、权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中;
四、司法机关或者行政机关依法裁定，决定查封或者其他形式限制房地产权利的;
五、依法收回土地使用权的;

六、法律、法规、规章规定不得转让的其他情形。

▌相关案例
一、未经配偶同意处分夫妻共有房屋且不符合善意取得要件，该房屋买卖合同无效——张某诉李某房屋买卖合同纠纷案。
本案要旨：夫妻出售共同所有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章，一方以自己名义与买房人签订房屋买卖合同，买房人支付定金后，卖房人主张未经配偶同意，要求解除合同的，买房人应对卖方配偶知道且同意房屋买卖合同签订的情况予以证明。买房人无法证明卖房人配偶知情且同意卖房，又不符合善意取得的构成要件，该房屋买卖合同无效，人民法院对继续履行合同的请求不予支持。
北京市第一中级人民法院网 2010-07-15
二、夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶不同意致合同解除的，善意买受人有权要求其承担包括赔偿差价损失在内的违约责任——赵某与闫某房屋买卖合同纠纷案
本案要旨：夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的，法院应认定有效，但买受人要求继续履行的，不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失，买受人应自行承担。案号：（2016）京03民终716号来源：人民司法·案例2017.20

三、《婚姻法》第十三条第二款：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，但是由于本条第一款是针对家事代理权而言的，而家事代理权原则上应当是基于日常生活需要发生，对于处分房产这样的重大财产原则上是不适用家事代理权的；而第二款应当由第三人举证善意，如果第三人有重大过失的，将不适用第二款的表见代理规定。同时《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，用于夫妻对共同财产是共同所有，因此，按照《物权法》的规定，需要夫妻一致同意。所以，未经夫妻一致同意转让房产的，转让的夫妻一方系无权处分，而买方应当有义务了解夫妻双方对于转让的态度，如果未做了解的，应当属于重大过错，不适用上述婚姻法司法解释。（一）的规定。(摘自（《民事审判指导与参考》57辑指导性案例）。
四、未办理完成房屋权属变更登记手续，不能构成物权法第一百零六条规定的善意取得。
问：我善意购买了某人的房屋，价格是合理的，并且我已经占有了该房屋，我能够基于物权法第一百零六条规定取得该房屋的所有权吗？
答：你所问的问题在目前审判实践中经常被问到，就是虽然没有办理完成不动产权属变更登记手续，但是已经对不动产实施了占有，能否基于善意取得制度取得该不动产所有权。对此，物权法第一百零六条规定善意取得需要具备以下几个方面的条件：(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(2)以合理的价格转让；(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。上述三个条件缺一不可。虽然你受让某人的房屋的时候是善意的，价格是合理的，并且你已经占有了该房屋，但是由于你所受让的该房屋并没有办理完成不动产权属变更登记手续，即不符合物权法第一百零六条善意取得规定的“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”条件，故你不能根据该条的规定取得该房屋的所有权。【索引：《民事审判指导与参考》（第57辑）第246页。人民法院出版社2016年10月出版。】

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